Od 1 stycznia 2027 r. zmienią się zasady rozliczania ciepła w budynkach wielorodzinnych. Najważniejsze zmiany to obowiązek stosowania urządzeń z funkcją zdalnego odczytu oraz minimalna opłata za ogrzewanie, naliczana także wtedy, gdy grzejniki w mieszkaniu są całkowicie zakręcone. Nie będzie to kara ani mandat, lecz udział w kosztach utrzymania temperatury bazowej i ogrzewania całego budynku.
Co zmienia się od 2027 roku?
Nowe zasady mają ograniczyć tak zwane pasożytnictwo cieplne. Chodzi o sytuację, w której mieszkanie nie korzysta z własnych grzejników, ale nadal ogrzewa się dzięki ciepłu przenikającemu z sąsiednich lokali, pionów instalacyjnych albo części wspólnych budynku. Koszty tego ogrzewania ponoszą wtedy w większym stopniu mieszkańcy, którzy normalnie korzystają z centralnego ogrzewania.
Od 2027 r. rozliczenie będzie więc uwzględniało nie tylko wskazania podzielników lub ciepłomierzy, lecz także minimalny udział lokalu w kosztach ogrzewania. Urządzenia pomiarowe mają umożliwiać zdalny odczyt. Tradycyjne podzielniki kosztów ogrzewania i ciepłomierze powinny zostać dostosowane albo wymienione do 31 grudnia 2026 r.
Zmiany nie oznaczają automatycznej podwyżki cen ciepła. Wpłyną natomiast na sposób podziału rachunku za ogrzewanie między lokale.
Na czym polega minimalna opłata za ciepło?
Minimalna opłata odpowiada kosztom utrzymania w lokalu temperatury bazowej, zwykle przyjmowanej na poziomie 16°C. Jej wysokość nie będzie taka sama w każdym budynku. Zależy między innymi od całkowitych kosztów zakupu ciepła, konstrukcji instalacji, przyjętej metody rozliczeń oraz regulaminu obowiązującego w danej wspólnocie lub spółdzielni.
Całkowite zakręcenie głowic termostatycznych nie oznacza, że lokal przestaje korzystać z ciepła. W budynku wielorodzinnym energia przenika przez ściany, stropy i piony grzewcze. Mieszkanie z wyłączonymi grzejnikami może być częściowo ogrzewane przez sąsiednie lokale. Zbyt niska temperatura zwiększa też ryzyko zawilgocenia i rozwoju pleśni.
Rachunek za ogrzewanie składa się z kosztów stałych oraz zmiennych. Koszty zmienne są związane ze zużyciem ciepła w lokalach, ale przy ich podziale uwzględnia się także ciepło przenikające między mieszkaniami i ogrzewanie części wspólnych. W materiałach dotyczących nowych zasad wskazuje się, że minimalna należność może wynosić co najmniej 15% kosztów zmiennych ogrzewania budynku, jednak nie jest to uniwersalna kwota ani jedna stawka dla wszystkich mieszkań.
Minimalna opłata nie jest karą za zakręcenie grzejników. Ma odzwierciedlać koszt ciepła, które fizycznie dociera do lokalu i jest potrzebne do utrzymania bezpiecznych warunków cieplnych w budynku.
Jakie urządzenia będą wymagane?
Rodzaj urządzenia zależy od układu instalacji grzewczej. Ciepłomierz mierzy ilość dostarczonego ciepła, natomiast podzielnik kosztów ogrzewania rejestruje dane wykorzystywane do podziału kosztów zakupu ciepła między lokale. Podzielnik nie jest ciepłomierzem w rozumieniu przepisów metrologicznych, lecz urządzeniem wskaźnikowym.
| Rodzaj urządzenia | Stan obecny | Wymóg od 2027 r. |
|---|---|---|
| Podzielnik kosztów ogrzewania | Może działać bez funkcji zdalnego odczytu | Powinien umożliwiać zdalny odczyt |
| Ciepłomierz | Odczyt może wymagać wejścia do lokalu | Urządzenie powinno obsługiwać zdalny odczyt |
| Wodomierz ciepłej wody | Stosowany, gdy montaż jest technicznie możliwy i opłacalny | Wymagana funkcja zdalnego odczytu w przypadkach objętych przepisami |
Zdalny odczyt ograniczy konieczność wizyt inkasenta i ułatwi przekazywanie informacji o zużyciu. Może także pomóc w wykrywaniu awarii, ingerencji w urządzenie albo nietypowych wskazań. Sam fakt zastosowania urządzenia zdalnego nie zmienia jednak tego, że sposób podziału całkowitych kosztów określa regulamin rozliczeń budynku.
Jakie obowiązki ma zarządca budynku?
Podstawą prawną pozostaje art. 45a ustawy Prawo energetyczne. Odpowiedzialność za prawidłowe rozliczanie i gospodarowanie ciepłem spoczywa na właścicielu lub zarządcy budynku, który jest odbiorcą ciepła wobec przedsiębiorstwa energetycznego.
Zarządca nie ustala jednak opłat całkowicie dowolnie. Przy wyborze metody rozliczeń powinien uwzględnić między innymi techniczny stan instalacji, opłacalność montażu urządzeń, koszty stałe i zmienne oraz różnice wynikające z położenia lokalu w bryle budynku. Do tego służą współczynniki wyrównawcze, które mogą korygować rozliczenie mieszkań narożnych, na poddaszu lub nad nieogrzewaną piwnicą.
Dostosowanie systemu powinno obejmować następujące działania:
- Wykonanie analizy technicznej i ekonomicznej dotyczącej zastosowania ciepłomierzy, podzielników oraz wodomierzy.
- Wybór metody rozliczania kosztów zgodnej z art. 45a Prawa energetycznego i rozporządzeniem Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 r.
- Aktualizację wewnętrznego regulaminu rozliczeń, w tym zasad ustalania kosztów stałych, zmiennych i minimalnego udziału lokalu w kosztach ogrzewania.
- Przekazanie mieszkańcom informacji o metodzie rozliczeń, urządzeniach pomiarowych i sposobie odczytu danych.
Mieszkaniec powinien udostępnić lokal w celu montażu, wymiany, kontroli lub odczytu urządzenia. W przypadku odmowy udostępnienia urządzenia albo ingerencji w jego wskazania zarządca może zastosować zasady przewidziane w art. 45a ustawy, w tym dochodzić odszkodowania lub rozliczyć lokal według średnich kosztów określonych w przepisach i regulaminie.
Kogo dotyczą nowe zasady?
Regulacje dotyczą przede wszystkim budynków wielorodzinnych z wodną instalacją centralnego ogrzewania zasilaną z sieci ciepłowniczej albo z kotłowni. W takich budynkach urządzenia do rozliczania zużycia ciepła stosuje się wtedy, gdy jest to technicznie wykonalne i opłacalne.
Najczęściej obejmują one:
- mieszkania wyposażone w podzielniki kosztów ogrzewania,
- lokale z indywidualnymi ciepłomierzami,
- budynki, w których ciepła woda użytkowa jest rozliczana za pomocą wodomierzy,
- lokale użytkowe znajdujące się w budynkach wielolokalowych.
Jeżeli montaż ciepłomierza lub podzielnika jest technicznie niemożliwy albo nieopłacalny, przepisy dopuszczają rozliczenie według powierzchni lub kubatury lokalu. Ostateczna metoda powinna wynikać z regulaminu przyjętego dla konkretnego budynku.
Czy nowe zasady będą sprawiedliwsze?
Ich celem jest ograniczenie sytuacji, w których bardzo niskie wskazania jednego lokalu zwiększają udział w kosztach pozostałych mieszkań. Zdalne odczyty powinny poprawić przejrzystość danych, a minimalna opłata uwzględniać fakt, że ogrzewanie w budynku wielorodzinnym nie działa wyłącznie w granicach jednego mieszkania.
Dla mieszkańca oznacza to, że oszczędne korzystanie z grzejników nadal może obniżać część zmienną rachunku, ale całkowite wyłączenie ogrzewania nie zwolni z udziału w kosztach utrzymania temperatury bazowej i ogrzewania całego budynku.
